如何用“点状用地”来发展乡村旅游?

 二维码 16

旅游用地问题长期受到各界重视与关注,而近两年乡村旅游项目的用地难也一直是行业热点。现在旅游项目开发用地主要是参考城市的土地供地制度,采取块状用地作为基本出让单位。整地出让直接造成旅游项目用地成本过高。以旅游度假村类项目为例,实际建设用地需求可能是数百亩的“量级”,然而按照块状供地逻辑,相应征地“量级”可能会上升到以千亩计,土地获取成本倍增。如此,即便业主仍选择投资,也难以开发出真正高品质旅游产品,必然会将其转型为房地产项目,才可能回本盈利。

同时很多地方政府的建设用地指标也非常紧张,在优先满足重大基础设施建设、重大项目建设和城市新区建设之后,旅游景区项目通常被忽略。

很多城市不缺乏投资客投资休闲旅游项目的资金和意向,但却一直少有成功的乡村休闲项目出现。专家分析:一是按传统供地方式,无法解决供地问题以及农地转用、占补平衡指标问题,项目难以落地;二是传统供地方式属于整片供地,对资金要求往往过高,令投资方望而兴叹。

也有专家指出,很多乡村旅游项目,出于环境和景观营造的角度,设施比较小型且分散,如果套用城市建设的成片用地方式,一则浪费,二则成本高,而“由‘块状供地’转为‘点状供地’成为解决乡村旅游用地问题的合理且关键选择。

自2018年开始海南省、浙江省、广东省、吉林省、安徽省、重庆市、四川省部分地区先后出台相关政策支持“点状供地”模式的落地执行。

在国家及各地方政府不断地探索改革创新路径中,部分地方在“旅游用地”上的试点和推广取得了较大突破,“点状用地”成为较为实用的创新路径。那什么是“点状用地”呢?点状用地对如何促进乡村旅游?



对“点状用地”的理解


“点状用地”可理解为:在城镇开发边界以外,不适合成片开发建设的地区,根据地域资源环境承载能力、区位条件和发展潜力,结合项目区块地形地貌特征,依据建筑物占地面积等点状布局,按照建多少、转多少、征多少的原则点状报批,根据规划用地性质和土地用途灵活点状供应。

传统用地方式是按立项审批规模来供地,供应的土地全部按建设用地管理。“点状用地”创新了用地方式,办理农用地转用、土地征收手续。



点状用地的优点


点状用地有很多优势,例如,政府管控能力加强,租赁为主的用地方式令旅游活动空间和环境空间界定清晰,最大化避免土地指标的浪费,便于对整个项目的旅游产品和体验品质加以整体把控;保障项目用地,可以结合旅游项目建设类型的特点,因地制宜保障项目建设用地和环境用地的均衡配搭;简化用地审批流程,结合国家的相关政策或用地法规进行简化操作,使项目审批相对便捷。

点状用地不仅极大地减少了土地占用指标,解决了项目用地问题,还减轻了投资方的资金压力。同时点状用地在很大程度上也是对生态环境的保护。利用这种供地新模式,项目在低丘缓坡中修建起来,并严格按照点状供地面积等量开发,对未纳入建设用地开发的部分作为生态保留用地,尽量避免对周边生态林地的占用。实际效果是,一栋栋建筑与周边的绿荫融为一体,置身其中,青山绿水,触手可及。



“点状用地”更适合乡村旅游


很多乡村旅游项目,出于环境和景观营造的角度,设施比较小型且分散,如果套用城市建设的成片用地方式,一则浪费,二则成本高,故而用点状供地更符合实情。

第一,在乡村休闲项目中,传统整片式供地方式,由于项目占地较大,用地多,容积率低,政府供地紧张,以及农转用、占补平衡指标等问题,使得项目难以落地。

第二,乡村旅游项目设施设计多为小型且分散,按传统的成片用地的供给方式,会造成很大的土地浪费,对于开发商和政府双方而言都不划算。

第三,传统供地方式对资金要求过高,乡村旅游项目资金回报期又较长,点状供地更符合现实情况,有利于乡村休闲项目的发展。

第四,点状供地更有利于盘活土地资产。几乎每个项目都会留下“土地边角料”,点状供地可将这些土地推向市场,盘活土地再利用,释放土地管理压力,及时回笼土地成本,适当补充财政性收入。

第五,按照之前的经验来看,资本下乡的投资商,更多的是和村集体或者村民打交道、做生意,因此不可避免的出现抵押融资困难、农户毁约等问题,和村民的纠纷也常常使项目半途流产,而点状供地则通过先进行转为国有建设用地,后通过公开出让方式获取,因而所建项目具有产权,避免了和村民产生纠纷的问题,确保了项目投资的可靠性。




“点状用地”的未来发展


调整点状供地相关规划政策:点状供地会对控制性详细规划体系提出全新要求,需以规划政策调整为先导;现行控制性详细规划是以块状用地为标准,界定相应的强制性指标对整体的地块进行开发建设管控;点状供地则需要控制性详细规划及修建性详细规划与概念性规划的结合,以便于点状用地政策的精准落地和执行。要做好土地利用总体规划与城乡规划,旅游、农业、避暑休闲等专业专项规划的衔接工作,实现点状用地项目空间、布局“多规合一”。

生态优先:点状布局、垂直开发,要遵循生态优先基本发展原则,不‘摊大饼’化发展,精耕深作的同时兼顾民情、保持特色,实现纵深化发展。在实施点状布局的同时,要注重功能组团,以“点”的影响力串联多个地块组合开发利用,实现“点状布局、线性发展、区域辐射”的功能效果。

因地制宜,合理布局:点状供地要遵循生态环境发展规律,结合村情实际科学布局,按照“宜建则建、宜农则农、宜林则林”的原则做到“分类管理,有规有矩”。要统筹规划开发地块,合理安排建设项目,防止资源任意占用、无序开发,最大限度释放土地资源活力。

通过点状供地开发的乡村旅游项目,建设过程中应坚定不移践行“绿水青山就是金山银山”理念,杜绝以牺牲资源环境为代价来发展经济的现象。应乘着点状供地政策的东风,在借鉴杭州、宁波等地先进经验的基础上,抓紧推行点状供地试点,积极发展乡村休闲旅游。